Юридические вопросы

Предлагаю обсуждать юридические вопросы, которые возникают у людей при общении с застройщиками, например, анализ документов застройщика, проектов договоров и прочее.
Готов взять основную работу по ответам на поставленные вопросы на себя, но одновременно приглашаю всех разбирающихся в "тонкостях" законодательства нашей "Неньки" поучаствовать в обсуждении.

 

Уважаемый Игорь!!!! Вы создали тему про схемы инвестирования жилья. Категорически с Вами не согласна по поводу схемы ЖСК. Судя по Вашим выводам, Вы руководствовались устарелыми нормами и законами. На сегодя, считаю, что схема приобретения через ЖСК-единственная прозрачная и честная система офоромления недвижимости. Инвестор сразу получает до-ки на полноценную квартиру и дом. Так же - при коттеджном строительстве- акт на землю. Мало того, кооператив дальше и обслужиавет дом. Тарифы-ниже чем в гос. жеках. Я не знаю, почему Вы так насторожено относитесь к ЖСК!!!! У нас все жильцы , кто купил домовладения получают документы. А самое главное- нет проблем с сетями и дальнейшей эксплуатацией недвижимости. Марина

 

Наверное лучше бы было, если бы вы отвечали именно в той ветке форуме, в которой об этом говориться (иначе нас форумчане не поймут). Если же Вы хотите в этой ветке обсудить юридические вопросы, которые связаны с особенностями строительства жилья посредством кооператива - задавайте вопросы .

 

Уважаемый Игорь!Спасибо Вам за ту работу, которую Вы проделали на форуме(пусть и в разных ветках).Благодаря Вам "пазлы" тернистых путей нашего законодательства складываются в определенную картинку.Правда, хотелось бы задать еще немного вопросы.Можно ли написать Вам на почту?Или приехать на платную консультацию?)Спасибо.

 

Спасибо, Tina.
Можно написать сюда: sistema323@gmail.com Можете написать в этой ветке, если вопрос может быть полезен форумчанам.
Платных консультаций не провожу (работаю не юристом), но если уж очень надо, то можем пообщаться в телефонном режиме.

 

Пример проработки предварительного договора: https://docs.google.com/open?id=0B5Mo_L5Da9kaVXpCaG56alBzamM
Для того, чтобы увидеть правки, договор необходимо загрузить на компьютер (меню "файл" и затем "загрузить") и в Ворде просматривать в режиме "показать исправления".

 

Скажите, пожалуйста, а можно у Вас попросить расшифровать следующий пункт?

6.5. У випадку невиконання цього Договору Продавцем, а саме відмова від укладання Основного договору (договору купівлі-продажу квартири), при наявності письмової пропозиції від Покупця, Покупець має право в односторонньому порядку розірвати цей Договір. При цьому ПРОДАВЕЦЬ повертає ПОКУПЦЮ впродовж трьох днів кошти, вказані у пункті 3.1 цього Договору та виплачує Покупцеві компенсацію у розмірі подвійної ставки Національного банку України та штраф у розмірі 20% від суми коштів, які повертаються. Після цього всі зобов’язання за цим Договором припиняються.
Не совсем понятна для меня данная юр.формулировка.
Была бы очень благодрна

 

Допустим, настало время для подписания основного договора (дата прописана в предварительном договоре), но застройщик опаздывает со сдачей дома. В таком случае, Вы можете отправить застройщику подписанный Вами основной договор, который он подписать не может, т.к. не достроил дом. И на основании вышеуказанного пункта вы, если захотите, уведомляете застройщика о разрыве договора в одностороннем порядке и можете вернуть себе деньги.
Этот пункт прописан по-хитрому для того, чтобы застройщик не увидел в нет ничего угрожающего. Но по-сути, такая формулировка дает возможность инвестору, при затягивании строительства, выйти из договора, получив компенсацию на уровне депозитных ставок (и даже более).
Минус в том, что деньги, которые вы вложили в стройку, Вам быстрее всего вернут без проблем, а вот компенсацию и штраф придется выбивать через суд. Но в редакции договора от застройщика у Вас и такой возможности (т.е. подстраховки) нет.

 

спасибо большое, общую суть я поняла , но меня интересовал именно размер компенсации. не совсем поняла формулировку по поводу "двойной ставки + штраф в размере 20% от суммы. т.е. 20% я поняла, а что такое "двойная ставка" для меня осталось непонятным

 

Учетная ставка НБУ смотрится здесь: http://www.bank.gov.ua/control/uk/publish/article?art_id=53647
На сегодняшний день она равна 7.5%
Двойная - 7.5 х 2 = 15%.
Это меньше, чем средняя годовая депозитная ставка, которая по данным с http://finance.ua/ на сегодня составляет 21%, поэтому добавлен еще штраф в размере 20% от сумы состоящей из денег, которые Вы заплати и компенсации.
Приведу формулу:
Допустим через два года, на основании этого пункта вы требуете вернуть Вам средства. Тогда сумма, которую Вы просите вернуть равна: S+S*2*2О+(S+S*2*2О)*20% (или 1,2(S(1+4*О)
где 2О - двойная учетная ставка НБУ,
S - сумма которую Вы внесли.
2 - кол-во лет;
20% - штраф.
Пример в цифрах. Допустим Вы заплатили 50 тыс. у.е.
Тогда через 2 года, при О=7,5% Вы требуете: 1,2 (50(1+4*0,075)=78 тыс. у.е.

 

Позвольте и мне "пять копеек" вставить.

Фраза "виплачує Покупцеві компенсацію у розмірі подвійної ставки Національного банку України" в указанном контексте не несёт никакой смысловой нагрузки и думаю вряд ли позволить взыскать что ли с застройщика. Учётная ставка НБУ не может применяться для расчёта разовых компенсаций/штрафов, поскольку она исчисляется в годовых и должна применяться для расчёта выплат за период.
Т.е. для того чтобы норма работала, в договоре должен быть указан период (например с момента внесения денег и до момента их возврата), за который ставка уплачивается, нет указания периода - нет возможности применить ставку НБУ.

Формула для расчёта "годовых" выглядит как правило следующим образом: сумма долга умножается на ставку (например 15%), потом результат делится на 365 (кол-во дней в года), а потом умножается на кол-во дней в периоде за который расчитывается сумма.

 

очень даже просим
мне, как человеку очень далекому от юридической тематики, формулировка кажется сложной, а я не склонна к подписыванию того, что не понимаю. Почему не проще прописать: "повертає кошти + штраф у розмірі n-% від суми проплаченої Покупцем" . как то так

 

Да действительно, Вы правы - надо указывать период. Спасибо.
И еще правильнее писать "подвійної облікової ставки НБУ" (было упущено слово облікової).

Конечно проще... Но перед тем, как внести изменения в договор, надо у представителей застройщика узнать возможность внесения изменений в договор в принципе. А как показывает практика, застройщик не очень любит брать на себя дополнительную ответственность.

 

полностью согластна. будем вопрос обсуждать. надеюсь, все получится.
Спасибо еще раз за помощь и за детальный ответ.

 

Игорь добрый день! Дал задаток на квартиру в пионерском квартале, теперь мучают сомнения. Хотелось бы узнать ваше мнение по этому объекту и если решу разорвать договор как можно вернуть задаток? Спасибо!

 

А по какому поводу мучают сомнения? Чем Вас смущает данный объект? Застройщик, вроде бы, учел предыдущие ошибки, подошел к обязательствам ответственно и системно.
Думаю, если захотите вернуть задаток, то полюбовно с застройщиком можно всегда расстаться (им лишний негатив не нужен). А по плохому через суд. Пример можете глянуть здесь: https://novakvartira.com.ua/forum/threads/526/

 

Добрый день! Чем ближе был день оплаты, там больше опасений, что стройка может остановиться, так как строят они на деньги инвесторов, или что это явный "развод", да и на форуме инвесторов немного. Хоть по их словам - на стадии фундамента продано более 10% квартир. Подкупила цена и планировка. Хотел вложить в дом где есть лишь фундамент. Пока остановился на их соседях, 12-м доме, там хоть коробка почти готова. Как большинству, наверно, хочется недорого и надежно))) Что можете подсказать в моих метаниях? Заранее большое спасибо! И с наступающим Вас Новым годом!

 

Еще одна сложность - я работаю в России, вопрос о выборе изучал через сеть. На 2 дня приехал, увидел место, стройку, написал на маму доверенность и уехал, а в итоге испугался и передумал.

 

Вы знаете, любое инвестирование в объект, которое строит застройщик-физлицо связано с рисками, т.к. при плохом развитии ситуации вернуть что-то назад навряд-ли удастся. Поэтому Вам необходимо хорошенько оценить репутацию застройщика, чтобы правильно принять решение. И это должно быть сугубо Ваше решение и Ваша ответственность. На форуме Вы можете лишь узнать точку зрения других ее участником и получить информацию, для объективной оценки всех рисков и опасностей.
Давайте Ваши сомнения рассмотрим по-порядку:
- "строят за деньги инвесторов": так делают практически все застройщики, даже если и афишируют обратное.
- " явный развод": не думаю, да и не похоже.
- "на форуме инвесторов немного": а сколько всего инвесторов в этих объектах? Не думаю, что более 10% от их числа, могут активно принимать участие на форуме. Да и пишут в основном когда есть проблемы или вопросы.
- "по их словам - на стадии фундамента продано более 10% квартир": лично я не доверяю ни единому слову менеджеров по продажам.
Если Вы решите стать их инвестором, то приготовьтесь к тому, что сомнения Вам будут мучить до момента получения документов.
Если хотите вернуть задаток, то хорошо просмотрите договор задатка и попробуйте создать для застройщика ситуацию (например, застройщик не сможет Вам предъявить, какой-либо документ, который у него должен быть уже сейчас), когда он сам будет предлагать вернуть Вам деньги (с этим застройщиком уже такое проходили ).