Пражский квартал - вопросы по договору

Здравствуйте. Все у кого возникли сомнения, вопросы по ОД давайте вместе их обсуждать. Может кто то уже консультировался с юристами?


ОСНОВНЫЕ РИСКИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

Как и любая другая сделка, договор купли – продажи имущественных прав на квартиру или любой другой объект недвижимости

21:00​

13.09.2011​

2208​

​

Как и любая другая сделка, договор купли – продажи имущественных прав на квартируили любой другой объект недвижимости, который будет создан в будущем, несет определенные риски. Договор купли – продажи имущественных прав, по сути, ничем не отличается от договора купли продажи, например материальных ценностей. Тем не менее, есть отдельные особенности, которые влияют на риск сделки.
Первое на что необходимо обратить внимание это предмет. Как бы там ни было покупать и продавать проще и безопаснее всего предметы, имеющие форму, вес, вкус, запах и т.д. Имущественное право – субъективные права участников правоотношений, которые связаны с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными требованиями, которые возникают по поводу распределения и обмена имущества. Имущественные права – права владельца, который осуществляет право хозяйственного ведения имуществом, а также обязательственные права (например, на возмещение вреда), права авторов на вознаграждение, наследственные права.
Нормативного акта, который бы определял, что такое имущественное право, в общем и целом нет. Поэтому приводиться определение, которое сформировано в процессе деятельности юристов.
Проще говоря, имущественное право – это, прежде всего, право на вещь материального мира, которая в момент возникновения такого права либо будет создана, либо находиться у другого лица. В нашем случае вещь, которая будет объект недвижимости, будет создан в будущем.
Как раз таки вот это обстоятельство, что объекта недвижимости еще нет, и есть основным риском.
Заключая договор купли – продажи имущественных прав на квартиру покупатель должен иметь ответы на следующие вопросы:

• Будет ли закончено строительство дома частью, которого есть квартира.
• Не проданы ли еще кому – то имущественные права на эту же квартиру.
• В какие сроки покупатель получит документы на право собственности на квартиру.

Ответы на первые два вопроса напрямую связаны с личностью застройщика. Прежде всего, речь идет о деловой репутации. Поэтому покупать имущественные права лучше всего:

• У застройщика, который уже давно работает на рынке и достаточно известен.
• Если дом уже находиться на завершающей стадии строительства.

Понятно, что в этом случае покупатель переплачивает. Но, наверное лучше заплатить дороже чем подвергать себя опасности остаться и без денег и без желаемого жилья.
Заключая договор купли – продажи имущественных прав, необходимо внимательно ознакомиться с его условиями. Определяющими условиями есть:

• Перечень обязательств застройщика.
• Сроки выполнения обязательств застройщика.

Также необходимо обратить внимание на то, предусмотрена ли договором возможность возложить на застройщика обязательства по оформление правоустанавливающих документов на квартиру на имя покупателя. Лучше всего выдать доверенность на застройщика на оформление правоустанавливающих документов.

 

Такий вид договору не врегульовано Законом «Про інвестиційну діяльність», через це деякі юристи вважають укладення договору купівлі-продажу майнових прав незаконним. Укладення таких договорів пропонується розглядати лише у прив'язці до фондів фінансування будівництва, з урахуванням того, що буде укладено не договір купівлі-продажу майнових прав, а договір уступки майнових прав (адвокат О. Климчук).


Майнові права – будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні").
У силу закону, у забудовника до завершення будівництва, здачі будинку в експлуатацію і державної реєстрації право власності на будинок виникнути не може (ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України – право власності на нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва, здачі будинку в експлуатацію і державної реєстрації). Але до моменту завершення будівництва забудовник все ж таки має певні права на об’єкт. Саме ці права і називаються майновими. Суть цього майнового права зводиться до того, що забудовник вправі набути право власності на об'єкт нерухомості після введення будинку в експлуатацію. Саме ці права забудовник і передає інвестору за договором купівлі-продажу майнових прав.
Отже, за договором купівлі-продажу майнових прав інвестор купує право набути у власність об’єкт інвестування після задачі будинку в експлуатацію.
• Якими нормативними документами регулюється схема інвестування через договори купівлі-продажу майнових прав?
1. Визначення майнового права міститься ст. 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні;
2. Поняття права власності, його зміст міститься в ст. 316, 317 Цивільного кодексу України;
3. Основні положення про набуття права власності на нерухоме майно закріплено в ст. 331 Цивільного кодексу України;
4. Право забудовника продати майнові права на об’єкт інвестування закріплено в ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу України;
• Особливі моменти, на які фахівці радять звернути увагу:
1. Такий договір укладається в письмовій формі. Оскільки ч. 2 ст. 656 Цивільного кодексу України передбачає, що до договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж.
2. Перш ніж укладати договір, слід поцікавитися репутацією забудовника, а також ознайомитися з ліцензіями і дозвільною документацією на землю і будівництво. Цей момент є вкрай важливим для інвестора, адже у разі виникнення у забудовника проблем з землею або відсутності відповідної ліцензії – перспективи інвестора отримати житло у власність є доволі примарними.
3. Будь-який забудовник зацікавлений у зменшенні своєї відповідальності за виконання зобов’язань і навпаки, покласти якомога більше відповідальності на інвестора, – ось до чого прагне більшість. Саме тому нехтування юридичною допомогою інколи обходиться інвестору набагато дорожче.
4. Дуже важливо для інвестора зазначити об’єкт інвестування в договорі. Чітко прописана адреса, будинок, номер квартири, поверховість, кількість кв.м – ось запорука успіху для інвестора.
5. Істотною умовою такого договору, згідно Цивільного Кодексу, є ціна. При цьому інвестору необхідно звернути увагу, який базовий перелік внутрішньо-оздоблюваних робіт забудовник включив до ціни квартири.
• Чим ризикує інвестор, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав?
1. Найбільший ризик для інвестора – це банкрутство забудовника.
Банкрутство – це процес, коли майно організації, нездатної оплатити борги, забирається за рішенням суду і розподіляється між кредиторами після попередніх сплат, таких як податки і заробітна плата працівникам організації-банкрута.
2. Перенесення строків завершення будівництва.
Причин затягування може бути безліч. Строки завершення будівництва можуть переноситись як офіційно (шляхом укладання з інвестором додаткової угоди), так і неофіційно (без таких угод). В будь-якому випадку таке затягування є вкрай невигідним як інвестору (він змушений нести додаткові витрати: винаймати житло, виплачувати відсотки за кредитами тощо), так і забудовнику (зазвичай в договорах купівлі продажу майнових прав передбачені штрафні санкції для забудовника за несвоєчасне виконання своїх зобов’язан







Еще в договорах между двумя физ.особами юристы рекомендуют включать такое:

5.1.Сторони підтверджують, що:

5.1.1.Вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними;

 

Как-то не понятно последовательность подписания документов? Когда инвесторы имеющие предварительный договор будут подписывать договор купли-продажи имущественных прав? Если кто-то знает разьесните, пожалуйста, застройщик в своем официальном обьявлении пишет, что договор купли-продажи имущественных прав будет регестрироваться на товарной бирже, но на товарной бирже регистрируються только форвардные контракты, или не только (http://meget.kiev.ua/prodaja-nedvizimosti/novostroyki/forvardnie-kontrakti/)? Или может мы будем оформлять форвардный контракт на 100$ недоплаченных в предварительном договоре?

 

Мда, сейчас каждый труженник станет спецом по форвард.контрактам. Грустно все это... Такая компания и не может нанять юриста, хоть на неделю, что бы онлайн отвечал на все вопросы людей.

 

Немного о использовании договора купли-продажи иммущественных прав http://www.seart.com.ua/ru/research/215/

 

Вот, и я об этом говорю (цитата по ссылке):
До завершения строительства проинвестированного объекта недвижимого имущества и принятия его в эксплуатацию инвестору принадлежит не право собственности на этот объект, а имущественные права на него…"
а в нашем договоре имущ. права передаются нам только после окончания строительства. Тогда скажите, ЧТО тогда нам принадлежит после подписания договора и до окончания строительства???? дуля с маком за энную сумму денег?

 

А что вам пренадлежит по предварительному договору? Почитав тут написанное разницы (по рискам) не увидел. Главное внимательно вычитать договор, дабы их минимизировать, но это относится и к ПД и клюбому другому договору. Придется разбираться по новой. Но корабль плывет, на берег сойти только в пунке прибытия.)))

 

С порядком подписания договоров и актов как-то можно разобраться, но конечный результат это "Свидетельство на право собственности"! Это как раз и есть пункт прибытия, я так понимаю что предпоследняя остановка это "акт приема-передачи имущественных прав"? если так то где прописано расстояние между ними? Простите увлекся.
На самом деле интересует само оформление этого свидетельства, что для этого нужно, кто, в нашем случае, этим будет заниматься, ну и сроки естественно.
Давайте будем пробовать разобраться, заявлялись юристы, ждем от них вестей...

 

http://realt.ua/Forum/0_Forum.php?IDF=5&IDT=7084&cuImg=244&cpg=241
Marta_ :
16.09.13 / 11:59

 

Заключили ПД по 2-й очереди и согласно договору ожидали подписания ОД до 30.09. Теперь застройщик ворошит нервы в наше неспокойное время. В договоре купли-продажи имущественных прав пишут дату введения объекта в эксплуатацию 30.09.2013. В связи с этим возникает вопрос, так как дом 19 (17-25) ввели в експлуатацию 24.07.2013. О чем на сайте была новость http://prazhsky.com.ua/поздравляем!!!-софиевский-переулок-19-введен-эксплуатацию!.html#!prettyPhoto. Почему в договоре лепят дату ввода в эксплуатацию 30.09.2013?
Вообщем как-то подозрительно все это. Также по ПД в июле мы оплатили 99 % стоимости квартиры, почему же мы не можем заключить ОД, ведь оплата прошла до 01 сентября, то есть до момента когда ввели положение про ограничение расчетов между физ.лицами налом до 150 т.грн.
От "Пражского" пока никаких логичных комментариев нет, а ведь ОД нужно подписать до 30.09.2013 года. Если кто-то разбирался в вопросе, буду рада умозаключениям. Можно ли вообще заключать договор покупки-продажи им.прав, если дом уже введен в эксплуатацию?

 

В который раз----кто теперь собственник ДОМА--если собственность B&D, то они попросту исключили проблемную составляющую - ОСМД с призрачными правами по контролю деятельности жэка--будем проситься и только

 

Ссылка на читабельный договор
стр1 http://u.to/8CCZBA
стр2 http://u.to/-CCZBA

Здесь обсуждение живее ведётся.

 

Попередній договір (отримання завдатку, авансу)


Згадайте очі дитини, коли вона в Новий рік чи День свого народження відкриває коробку з подарунком, та довгоочікувана мить, якої вона чекала цілий рік. Вона з нетерпінням рве обгортку, її очі горять від цікавості. З віком наші почуття черствіють і подарункам «у коробці» все складніше нас вразити. Але навіть у зрілому віці існують речі, які можуть нас перенести в наше прекрасне дитинство і допоможуть відчути емоції величезного бажання отримати ту чи іншу річ. Одним з таких подарунків може стати довгоочікувана квартира або будь-який інший об’єкт нерухомості, побачивши який Ви з першого погляду розумієте, що в це місце Ви хотіли б повертатися знову і знову. Іноді, навіть покинувши цей об’єкт, Ви продовжуєте думати про нього. Саме в цей момент дуже важливо захистити своє бажання стати власником цієї нерухомості. Попередній договір купівлі продажу квартири або іншої нерухомості або попередній договір оренди нерухомості – це нотаріально завірене «бажання» покупця перед продавцем, в простолюдді – завдаток, який в разі невдачі допоможе Вам отримати хоч якусь компенсацію, як мінімум за витрачений час.

Попередній договір купівлі-продажу житлового або нежитлового приміщення допоможе Вам:
- зафіксувати ціну на момент укладення попереднього договору;
- набути впевненості в тому, що об’єкт закріплений за Вами, а продавцю – що Ваш пошук завершено;
- отримати гідну компенсацію у разі розірвання договору.
Практика показує, що люди частіше складають договір завдатку в агентстві нерухомості, по запропонованому ними зразком, проте така форма попереднього договору (проста письмова форма) може бути визнана недійсною, про що свідчить численна судова практика. Так як відповідно до ч. 1 ст. 635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору – обов’язкове письмова форма та нотаріальне посвідчення.
Для укладення попереднього договору продажу квартири у нотаріуса з документів Вам знадобляться тільки паспорти та ідентифікаційні номери, а також правовстановлюючі документи на квартиру від продавця.
На що варто звернути увагу в нотаріуса:
При оформленні попереднього договору купівлі продажу нерухомості передається аванс або завдаток в рахунок оплати повної суми від суми основного договору. На цьому етапі все зрозуміло, при укладенні основного договору купівлі-продажу сплачується вся сума, закріплена в попередньому договорі купівлі квартири, за винятком суми сплаченого раніше за попереднім договором авансу. А як же бути з держмитом, що становить 1% від договору попереднього продажу (як від такого, який підлягає оцінці), а при укладанні основного договору купівлі продажу сторони знову-таки зобов’язані сплатити держмито в розмірі 1% вже від суми основного договору?
Обов’язковий розмір суми завдатку не передбачений, таким чином за попереднім договором купівлі продажу квартири може переходити передоплата, наприклад, у розмірі 80% від вартості квартири. У цьому випадку виходить, що сторони оплачують держмито майже в подвійному розмірі. При завдаток 0.8% від загальної вартості і 1% від загальної вартості при підписанні основного договору. І багато хто переконують клієнтів, що це правильно, але насправді це не так.
Витрати, які потягне за собою укладення попереднього договору – це оплата послуг нотаріуса і оплата 1% держмита від суми завдатку. Вам не потрібно буде платити держмито двічі і при укладенні основного договору купівлі-продажу сплачене держмито буде враховане, щодо цього є роз’яснення ДПАУ в листі від 28.04.2007 № 2119/К/17-0315: «При укладенні та нотаріальному посвідченні основного договору купівлі- продажу нерухомості, державне мито сплачене за нотаріальне посвідчення попереднього договору змішаного типу поверненню не підлягає, проте зараховується до сплати суми державного мита за нотаріальне посвідчення основного договору, якщо у такому основному договорі сторони посилаються на укладений раніше попередній договір і зазначають суму вже сплаченого авансового платежу ( завдатку).»
Необхідні дані для попереднього договору:
- в обов’язковому порядку зазначається дата підписання основного договору;
- визначається предмет (конкретний об’єкт нерухомості);
- і звичайно ж істотні умови основного договору (ціна, терміни оплати, момент переходу права власності), відповідальність сторін, перелік документів, які повинен надати продавець на момент угоди.
* У попередньому договорі також фіксуються сума грошових коштів переданих покупцем продавцеві в якості авансового платежу (завдатку).
Важливо: Термін для укладення основного договору становить 1 рік з моменту укладення попереднього договору. Тобто, максимальний термін, на який може бути укладено попередній договір відповідно до вимог Господарського кодексу України – 1 рік.

http://zavereno.com.ua/ua/predvaritelni-dogovor-poluchenie-zadatka/

 

Согласно решению Киево-Святошинского районного суда, оформление имущественных прав на квартиры в "Пражском квартале - 2" ЗАПРЕЩЕНО!

Под этот запрет подпадают дома по ул. Садовая №51-В (корпус 1,2), Б (корпус 1.2), А (корпус 1,2,3).

Не ведитесь на низкую цену, будьте бдительны и обходите стороной все объекты BD Holding!!!