Перепланировка (организация пространства) в 3 ком. квартире 95 кв.м.

Ищем варианты организации пространства (перепланировки) в 3 комнатной квартире в новострое общей площадью 95 кв.м. Квартира на 1 этаже (есть еще цокольный этаж - там внизу гаражи / офисы). Красным прямоугольником выделено местоположение квартиры в доме:

Состояние - от строителей, штукатурка, стяжка. План сейчас выглядит так

Согласно плану пока называем помещение 3 - кухней (там газовый счетчик и вентканалы), 4 - гостиной, 5 - спальней, 6 - думаем отвести под детскую, 7-8 санучасток.
Окно комнаты 6 выходит на крыльцо:

Фотоальбом помещений согласно плана БТИ.
В доме весьма активные жильцы и вроде как были прецеденты с пресечением перестройки квартиры, затрагивания несущих стен и т.д. (вроде как не дали сделать проем в несущей стене), потому настроены на перепланировку строго в рамках ненесущих стен.
Отдельное требование спальня, детская должны иметь свои отдельные входы, гостиная не должна быть проходной, так как в ней могут "гостить" родители, а проходной вариант не самый удобный в этом плане.
Прежде всего котел планируем (если это возможно законно) вынести на стенку в лоджии. Там 1,3 метра ширины стенки и ниша не глубокая - особо ничего там не придумаешь, а котлу там будет как раз удобно. Вроде как многие ставят турбокотлы и выбрасывают дымоходом наружу сразу в стенке.
Про проекту санузел раздельный - на плане №7 и №8. Есть мысль так и оставить - в помещении №8 организовать уборную с унитазом (унитаз/биде) и с небольшим умывальником. В помещении 7 выровнять стену по фронту с уборной дабы убрать лишние лабиринты / зигзаги в коридоре.
Дальше думаем частично убрать стену между кухней и комнатой. Сделать широкий проход, который оставить закрытые углы, которые можно функционально использовать, но при это даст возможность хорошо зонировать место кухни (приготовления) и гостиную.
Пока в голове примерно такой план

Вот такая примерно каша. Может у кого будут советы / идеи как организовать пространство

 

Попутно хочу отметить:
- с санузлами действительно возникли вопросы - на форуме сказали, что по плану все как на картинке не поместится
- есть мысль перенести стиральную машину в нишу (шириной 1.15) между кухней (3) и прихожей (1) - там в этой нише приход на воду, оттуда будет разводка воды - эту же нишу думали закрыть шкафом и внизу поставить насосы и т. д. для теплого пола - но сказали, что лучше под котлом все вместе, следовательно там свободное место.
- санузел 8 - кто-то посоветовал идею - объявить его запасным (а так и есть - он на случай если занята ванная - кто то там балдеет, а кому-то в туалет) - сделать в него вход (двери) со стороны входных, стенку санузла от коридора (там где сейчас дверь) закрыть, и тогда направо в санузле унитаз, налево от двери рукомойник / умывальник - тумба. Таким образом решается вопрос с шириной прохода, этот санузел можно сделать уже - скажем 1м. или 90 см, и отдать часть места в санузел ванной, там не будет стиральной машины и там вполне можно разместить ванную, унитаз и умывальник-тумбу.
- проходная гостиная - как бы не обязательство, но если придется выбирать 100% комфорта в гостиной-кухне и проходная или не проходная и 30% комфорта (скажем организация отдельного входа в спальню существенно снижает удобство гостиной) то таки согласимся с проходной гостиной, но тогда нужно будет сразу думать где можно временно разместить гостей и хоть как-то оградить их от прохода.

 

Все думаю как уместить все и сохранить второй "резервный" санузел. Если оставить второй "резервный" санузел шириной 75 см ( с учетом габаритов унитаза 37*70 см), с учетом размещения стиральной машины в нише возле кухни - есть такие мысли

 

А что скажите по поводу такой перепланировки
---->

Сделать в комнате 6 - кухню - гостиную (студио), но без газа. Поставить только индукционную поверхность, вытяжку и воду / канализацию взять с рядом расположенного санузла.
Помещение 3 (которая сейчас кухню + место для установки котла с выходом в дымоход) оставить помещением технического характера. Площадь уменьшить - перестенок между помещениями 3 и 4 (не несущая стена) сдвинуть до уровня проема выхода на лоджию. В этом помещении будет котел (с котлом возможно будет и на лоджии), остается газ и туда поставить газовую поверхность и электрическую духовку, стиральную машину, шкаф (купе или навесные шкаф/тумбы) для техинвентаря (пылесос, швабры, шклянки/банки, консервация и т.д.). Это помещение будет так сказать - техзона + "грязная/дымная кухня". Здесь будет готовится что-то дымное - жарить на сковороде, запекать в духовке и т.д. Что бы не засорять лишними запахами гостиную.
Рядом 2 комнаты - спальня и детская.
Отдельно вопрос по поводу санузла. Можно ли расширить санузел (помещение 7) за счет площади помещения №6 – скажем, сдвинув перестенок между санузлом и кухней/гостиной на 80-90см. Тем санузлу достанется больше критичного пространства, комната №6 станет практически квадратной.

 

Продолжаю поиски варианты перепланировки.

Нынешний план БТИ


Вариант 1

Помещение 3 (кухня) уменьшается, там организовывается тех.помещение - отопительный котел, стиральная машина, шкаф для всякого рода тех.принадлежностей, газовая поверхность, электродуховка.
В помещении 6 - гостиная с кухней, электроповерхностью, мойкой. Все коммуникации берутся с рядом расположенного санузла.
Коридор немного расширяется с целью установить под стенкой смежной с комнатой 6 шкаф-купе. Комнаты 4 и 5 получаются примерно по 12 кв.м. В комнате 5 (планируется под детскую) будет гардеробная и на смежной лоджии рабочая область.
Плюсы - комната 6 с окном на крыльцо "нежилая", есть две тихие комнаты относительно правильной формы для спальни (4,22 * 3 м) и детской (4,22 * 3м).
Есть помещение для всякого рода технических вещей - стиралка, духовка (запахи при жарке не гуляют по всей квартире).
Минусы - часть площади отводится полностью под тех.помещения. Частично теряется лоджия смежная с тех.помещением.

Вариант 2

Кухня с газовой поверхностью организовывается на месте коридора с нишей. Проход с коридора в комнату 6 расширяется и делается открытым дабы соблюсти необходимость установки газового оборудования в помещении с первичный остеклением и немного компенсировать отсутствие прямого света в области рабочей зоны кухни.
Плюсы - максимально полезной площади отводится под жилые помещения
Минусы - кухня без естественного света. Зона готовки по центру квартиры - все запахи по всей квартире. Разделенные зона готовки и столовая - через коридор.
Много вопросов по организации стенки комнаты смежной с вентканалами. Тут нужно с одной стороны закрыть все от открытых вентканалов (дымоход), организовать фальш-стенку. С другой стороны предусмотреть доступ к дымоходу для возможности ревизии/чистки. Непонятно можно ли вообще как-то скрыть все фальш-стенкой обеспечив отсутствие шумов, сквозняков, при этом не закрыв наглухо дымоход.

Вариант 3

Симбиоз первого и второго вариантов. Кухня полностью "электрическая" - полностью отказываемся от газовой поверхности.
Плюсы и минусы те же что и у варианта 2. В добавок минус - пропадает с плана кухня - следовательно какое-то помещение нужно "обозвать" кухней, а это может повлечь вопросы с изменением целевого назначения помещений - так или иначе одно жилое помещение становится нежилым.

 

Livesms, А чем вам не нравится кухня на ее нынешнем месте (комната 6)?? У вас ведь она не маленькая 12 кв.м. Или Вы именно хотите обедать в гостиной с ТВ и диваном? Как по мне, то она должна быть где есть и запахи не мешают и места хватает. А вот со стенками в комнатах можете покрутить, отличный вариант 3, перепланировка комнаты №5 и №6.

 

Так изначально (и согласно плана БТИ) кухня в помещении 3 - там газовый стояк, вентканал для кухни и вентканал для дымохода котла.
Самое большое помещение (комната 6) - простая жилая комната - там нет ни коммуникаций, ни вентканала ни газового входа.

Потому и думаем как сделать из помещения 6 нежилое (гостиную/столовую), и решить вопрос с жилым помещением с окном на крыльцо.

 

Livesms, да, моя ошибка. Я имела ввиду помещение 3. Там и оставить кухню. Так сделайте из помещения 3 и 4 кухня-гостиная будет аж 23,9 кв.м у вас в распоряжении. А помещение 6 сделать комнатой и кабинет, например. Как раз гостиная-кухня будет светлая и просторная, а спальня с видом на крыльцо не столь критично, ну или кабинет сделать со стороны окна


А еще прочитала , что вам надо помещение для родителей, так вот разделение площади №6 даст возможность создания еще одного спального места и как говорится не в гостиной спать )

А зачем Вам делать из помещение №6 нежилое?

 

Расширить кухню (нынешнюю кухню 3) за счет комнаты 4 не так просто ибо тут еще все завязано с газовыми приборами - вентиляция для помещения с газовым прибором должна быть обеспечена из расчета троекратного воздухобмена в условиях естественного притока. Сейчас вентканал рассчитан на определенный объем (площадь кухни 3 - 12,3 м2 * 2,8 м = 34,44 м3). Если я увеличиваю площадь (а следовательно и объем) этого помещения - уже сечения вентканала не достаточно для обеспечения троекратного обмена нового объема помещения.

Но главный вопрос, что мы не хотим делать в комнате 6 (которая с окном на крыльцо) помещение, где кто-то будет постоянно спать. Гостиную, где будет диван и иногда могут гостить родственники и спать в этой комнате - да, а постоянно организовать там спальню или детскую - что бы все ходили, курили, говорили под окнами и стучали входной дверью - не хочется.
Отсюда и варианты сделать там гостиную, а спать в двух комнатах , которые тихие, окнами через лоджию выходят на другую сторону...

 

Все продолжаем поиски оптимального варианта перепланировки в 3 ком. квартира в новострое общей площадью 95 кв.м. Квартира на 1 этаже (есть еще цокольный этаж - там внизу гаражи / офисы). Вот план БТИ (сейчас квартира 100% соответствует плану - никаких планировок - так как сдали строители).


Сейчас в квартире 3 комнаты + кухня. Самая "проблемная" часть - комната №6 на плане БТИ, которая окном выходит на крыльцо. Также она зажата с трех сторон несущими стенами (следовательно с ней ничего не сделать) и с четвертой - санузлом.


Остальные фото в альбоме http://photo.i.ua/user/38206/390802/

Первоначально прикидывали такой вариант перепланировки:

Вариант 1. Умеренный
Оставить общую компоновку и назначение комнат как есть. Сделать небольшие перестановки перестенков.
Немного подвинуть стенку между помещениями 4 и 5, в помещении 5 - спальня, что-бы можно было поставить кровать головой к комнате 4 (не хочу спать головой к чужой квартире), на стенку к соседям повесить ТВ, в углу обыграть небольшую гардеробную.
Комнату 4 полностью объединить с кухней. На стену между выходом на лоджию и окном в лоджию повесить ТВ. Немного обыграть санузел строго в рамках его нынешних размеров.

Пообщался с газовщиками по поводу возможных мест установки котла и возможной перепланировки - начали грузить по поводу объединения комнаты 4 на плане с кухней. По проекту котел установлен в кухне, исходя из этого рассчитаны размеры вентиляции помещения с заданной площадью. Они при проекте (согласно требованиям нормативов) заложили в проект мощность вентиляции в размере троекратного объема помещения за 1 час времени.
Если я увеличиваю кухню за счет помещения 4 то увеличивает его объем (суммарный объем нового помещения).
Но думаю это все слова. На практике установка традиционный вытяжки снимает вопрос с нехваткой вентканала в расчете на естественную тягу и т.д.

Но в этом варианте есть два останавливающих замечания
- комната с окном на крыльцо так или иначе будет "жилой" - или спальней или детской, что не особо хочется - под окном ходят, над окном крыльцо (дождь), двери в подъезд и т.д.
- жена каждый раз при пользовании духовкой (или готовке чего-то дымного) всегда не радуется гуляющим запахам по всей квартире - и даже наличии вытяжки с большой тягой не спасает ситуацию.
Поэтому рассматриваем еще один вариант - радикальный.

Вариант 2. Радикальный
Сделать в комнате 6 - кухню - гостиную (студио), но без газа. Поставить только индукционную поверхность, вытяжку и воду / канализацию взять с рядом расположенного санузла.

Помещение 3 (которая сейчас кухню + место для установки котла с выходом в дымоход) оставить помещением технического характера. Площадь уменьшить - перестенок между помещениями 3 и 4 (не несущая стена) сдвинуть до уровня проема выхода на лоджию. В этом помещении будет котел (с котлом возможно будет и на лоджии), остается газ и туда поставить газовую поверхность и электрическую духовку, стиральную машину, шкаф (купе или навесные шкаф/тумбы) для техинвентаря (пылесос, швабры, шклянки/банки, консервация и т.д.). Это помещение будет так сказать - техзона + "грязная/дымная кухня". Здесь будет готовится что-то дымное - жарить на сковороде, запекать в духовке и т.д. Что бы не засорять лишними запахами гостиную. Рядом 2 комнаты - спальня и детская.

Из плюсов
- в комнате 6 не будет ни спальни ни детской. И спальня и детская через лоджию выходят на другую сторону дома (условно более тихую по сравнению с окном на крыльцо)
- получается большая гостиная правильной формы для размещения кухни (с электроповерхностью), столовой зоны, гостиной зоны с диваном и ТВ
- отдельное помещение для техприборов (котла, стиралки, шкафа для всяких пылесосов, швабр и т.д., консервации).
- духовка и газовая поверхность (для эпизодической жарки) отделена от общей жилой площади
- получается две комнаты более правильной формы - одна спальня (помещение 4) размерами грубо 3,1*4,22 м., и детская 2,65*4,20м с нишей под гардеробную.
- в коридоре можно разместить большой шкаф купе для вещей / зимней одежды
- общая "жилая" площадь (комната + комната + гостиная) остается практически неизменным - порядка 51,5 кв.м.
Из минусов
- отдается "на съедение" одно помещение с окном (проемом).
- в квартире с газом получается кухня с индукционной плитой

Вариант 3

Кухня с газовой поверхностью организовывается на месте коридора с нишей. Проход с коридора в комнату 6 расширяется и делается открытым дабы соблюсти необходимость установки газового оборудования в помещении с первичный остеклением и немного компенсировать отсутствие прямого света в области рабочей зоны кухни.
Плюсы
- максимально полезной площади отводится под жилые помещения
Минусы
- кухня без естественного света.
- зона готовки по центру квартиры - все запахи по всей квартире.
- разделенные зона готовки и столовая - через коридор.
Много вопросов по организации стенки комнаты смежной с вентканалами. Тут нужно с одной стороны закрыть все от открытых вентканалов (дымоход), организовать фальш-стенку. С другой стороны предусмотреть доступ к дымоходу для возможности ревизии/чистки. Непонятно можно ли вообще как-то скрыть все фальш-стенкой обеспечив отсутствие шумов, сквозняков, при этом не закрыв наглухо дымоход.

Кроме того в углу проходит газовый стояк и пока там установлен счетчик - счетчик можно попытаться тоже перенести не лоджию, а стояк никак - и по требованию газовщиков он должен быть открыт.

Вариант 4

Симбиоз второго и третьего вариантов. Кухня полностью "электрическая" - полностью отказываемся от газовой поверхности.
Плюсы и минусы те же что и у варианта 2. В добавок минус - пропадает с плана кухня - следовательно какое-то помещение нужно "обозвать" кухней, а это может повлечь вопросы с изменением целевого назначения помещений - так или иначе одно жилое помещение становится нежилым.
+ те же вопросы по газовому стояку.

 

Подскажите по поводу проведения перепланировки. Во всех источниках ссылаются на наказ Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України N 127 від 24.05.2001 (с изменениями внесенными в 2012-2013 годах приказами 404 и 2).

Согласно этого приказа Не належать до самочинного будівництва: - для квартир багатоквартирних житлових будинків, гуртожитків:
- перепланування, пов'язані зі збільшенням житлової або підсобної площі за рахунок демонтажу перегородок без порушення капітальних несучих стін, несучих конструкцій, опор, балок за рахунок площ коридорів та допоміжних приміщень;
- влаштування чи закриття дверних (віконних) прорізів у внутрішніх некапітальних стінах;
- влаштування перегородок в підсобних приміщеннях;
- демонтування або влаштування шаф, антресолей, комор;
- демонтування камінів, грубок, печей (без перекривання вентиляційних шахт, димоходів);
- зменшення площ за рахунок утеплення, оздоблення стін;
- перестановка інженерного та сантехнічного обладнання в межах призначених приміщень;
- засклення балконів та лоджій, крім будинків, що занесені до Державного реєстру нерухомих пам'яток України;

Если я в квартире собираюсь перенести перестенки между комнатами и перераспределить площадь двух смежных санузлов, нужно ли согласовывать эти действия в госорганах ?

Сделать такие изменения
--->