FAQ ИНВЕСТОРА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Данный материал не есть аксиомой, а лишь систематизирует опыт автора, полученный при поиске жилья в строящихся объектах. Любые исправления, замечания и дополнения будут с любезностью приняты и добавлены к представленному материалу.

І. Схемы инвестирования​

В соответствии со ст.4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», инвестирование и финансирование строительства жилья с привлечением средств от физических лиц может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, а также путем эмиссии целевых облигаций предприятий, выполнение которых осуществляется путем передачи жилья.
Но на практике, используя различные нормы законодательства, застройщики применяют и иные "схемы". В основном это делается не для того, чтобы уменьшить стоимость, а для того, чтобы начать строительства без получения всех надлежащих разрешительных документов и "загнать в стойло" доверчивых инвесторов договорами, по которым они имеют мало прав, но много обязанностей (основная из которых – платить деньги). При этом застройщики, по таким договорам, практически ни за что не несут ответственности. Ниже приводятся наиболее распространенные схемы привлечения средств инвесторов для строительства жилья.

1. Фонд финансирования строительства (ФФС).
Суть:между инвестором и застройщиком существует независимый посредник – ФСС, который заключает договоры с инвесторами, распределяет средства на постройку и контролирует выполнение работ. Инвестор покупает сертификаты ФФС, которые обменивает на квадратные метры в новом доме.
Плюсы:
- наиболее безопасная схема;
- деньги инвесторы перечисляют в банк, который обслуживает ФФС;
- контроль со стороны государственных органов за работой ФФС.
Минусы:
- увеличение расходов на содержание ФФС и соответственно - стоимости жилья;
- обычно ФФС создает застройщик и в этом случаи фонд действует в интересах застройщика, а не инвестора.

2. Покупка целевых облигации застройщика.
Суть:инвестор покупает целевые облигации у застройщика, которые после завершения строительства застройщик погашает, передавая заказчикам во владение жилье, обеспеченное необходимой инфраструктурой. В договоре, который заключается при покупке облигаций, прописывается: каким будет дом, где он будет находиться, а также указываются сроки окончания строительства.
Плюс: юридически "нормальная" схема.
Минус: облигации не обеспечиваются залогом и в случае невыполнения условий договора инвестор не сможет забрать недостроенное жилье в качестве залога.

3. Подписание предварительного договора с застройщиком-физлицом
Суть: застройщик обязуется на заранее оговоренных условиях продать в будущем готовую квартиру в доме, который на момент заключения предварительного договора только строится. Деньги в период строительства получаются как аванс или задаток. Стоит обратить внимание, что предварительный договор, как и основной, удостоверяется нотариусом.
Минусы:
- "драконовский" предварительный договор, который застройщики "выписываю под себя";
- в случаи невыполнения обязательств с застройщика-физлица практически ничего невозможно взыскать;
- если с застройщиком-физлицом, не дай бог что-то случиться, то про деньги можно забыть;
- дополнительные расходы при подписании основного договора на уплату налогов и пошлин, которые перекладываются на инвестора (7% от стоимости жилья).

4. Подписание договора поручения.
Суть: по договору поручения застройщик от имени инвестора и за его средства производит действия, которые позволяют построить жилье и передать инвестору заранее оговоренную часть жилья. Обычно такая схема применяется застройщиками-физлицами.
Плюсы: минимальные затраты застройщика по налогам (а соответственно минимальная стоимость жилья);
Минусы такие же, как и в предыдущем случаи, за исключение уплаты налогов.

5. Жилищно-строительный кооператив (ЖСК)
Суть: инвесторам предлагают вступить в ЖСК или организовать его. При этом величина вступительного взноса (пая) равняется стоимости квартиры.
Плюс: дает максимальные права инвесторам контролировать ход строительства;
Минусы:
- наиболее длительный срок строительства жилья (обычно вступление инвестора в кооператив происходит на этапе выбора земельного участка);
- лица, которые такие схемы организовывают юридически "не при делах" и соответственно к ним невозможно официально предъявить претензии;
- возможность возникновения дополнительных затрат по мере строительства жилья (например, на оплату работы председателю кооператива или бухгалтера);
- стоимость строительства может, по ходу, возрастать (в том числе за счет увеличения затрат застройщика), с последующей необходимостью инвесторам доплачивать за жилье;
- наиболее опасная схема для инвестирования и легкая для мошенников.

ІІ. Проверка репутации застройщика​

Находим и анализируем:
1. Информацию о построенных объектах. Проверяем: построены ли они в обещанные застройщиком сроки, сданы ли в эксплуатацию, получили ли инвесторы документы на право собственности на жилье, какие были нарекания по качеству строительства. Рекомендуется съездить на такие объекты и по возможности "переговорить" с их инвесторами;
2. Официальный сайт застройщика. Стоит насторожиться, если такого сайта нет или информация на сайте неполная, размытая (например, не указаны разрешительные документы застройщика);
3. Специализированые форумы в интернете (например, https://novakvartira.com.ua/forum; http://realt.ua/Forum/0.php; http://www.domik.net/forum). Иной раз материалы с таких форумов дают возможность "увидеть картину целиком";
4. Заметки в СМИ о данном застройщике;
5. Регистрационные данные застройщика (у государственных регистраторов любой может получить указанную информацию);
6. Наличие кредитующих банков (наличие в списке лишь одного небольшого банка (возможно, связанного с застройщиком), не является аргументом в пользу совершения покупки, а если же застройщику доверяют несколько крупных банков, то такому ему можно доверять).

ІІІ. Проверка документов на застройку​

1. Право собственности на землю.
Должен быть земельный акт или договор аренды земли (на худший случай).
Внимательно проверяем: на кого оформлена земля и под что (например, строительство многоквартирного жилого дома).
2. Технические условия на подключение коммуникаций (вода, канализация, электроэнергия, газ, тепло, если не индивидуальное отопление) и градостроительные условия. Эти документами являются исходными данными для составления проекта.
3. Проект.
Утверждается архитектором, с государственными структурами не согласовывается.
4. Декларация (или разрешение) на начало строительных работ. Каждый пункт это документа должен соответствовать заявленному строительству.