Новости

Из-за недостатка финансирования застройщики могут затянуть сдачу домов на несколько лет

В Киевской области продолжается строительный бум. Хотя итогам 2016 г. в столице было введено в эксплуатацию 1 334 тыс. кв.м. жилья (на 2% меньше, чем годом ранее), но с учетом пригорода (2 060 тыс. кв.м.), положительная динамика составила 5%.

Суммарно в Киеве и области построили 36% всего украинского жилья, что позволило региону сохранить лидирующие позиции в отрасли.

Ищут недорогое

Наиболее активная застройка велась в столичном Киево-Святошинском районе (878 тыс. кв7м), Ирпене (316 тыс. кв.м) и Броварах (137 тыс. кв.м).

«В прошлом году только в Киеве граждане потратили на покупку жилья порядка $250 млн., заключено порядка 35 тыс. сделок. Столица по-прежнему лидирует и по дороговизне. За ней следуют Донецкая, Харьковская и Киевская области», — рассказала аналитик компании NAI Ukraine Марина Гуревич.

Пиковыми стали весенние месяцы и июль прошлого года. Наибольшим же спросом пользовалось жилье средней ценовой категории стоимостью $50-100 тыс. За такие деньги реально купить 2-3 комнатную квартиру в разных районах Киева. При этом при относительной стабильности количества сделок, суммы, потраченные на недвижимость, сокращаются, что свидетельствует о смещении спроса в сторону более бюджетного жилья.

Структура сделок по покупке жилья в Киеве 2016 году, %

Учитывая сильно упавшую покупательную способность, застройщики больше всего строят именно однокомнатных квартир, а также делают акцент на так называемые смарт-квартиры по 20-30 кв.м.

«Покупатель смотрит на цену, а только потом на все остальные характеристики жилья. Смарт-квартиры сейчас в тренде именно потому, что дешевые», — отметил в беседе с UBR.ua юридический советник Адвокатского и риэлтерского объединения Украины Вячеслав Гончаров.

Как рассказал нам консультант по недвижимости Иван Кудояр, 1-2-к. квартиры сейчас составляют порядка 60% всех сделок.

Квартиры распродаются

При этом строить дома стало дороже. Установленная Министерством регионального развития стоимость возведения жилья на 2017 г., в среднем на 12-13% выше, чем показатели предыдущего года.

Плюс спрос на жилую недвижимость падает: в последние несколько лет в новостройках к моменту ввода в эксплуатацию стабильно остается часть нераспроданных квадратных метров. Примечательно, что спрос в сегменте бизнес и премиум снижается меньше, чем в экономе.

Продавцам приходится приложить немало усилий, чтобы пристроить квартиры.

Так, жилье среднего ценового сегмента может продаваться до года, а более дорогое — еще дольше. Реализация нестандартных апартаментов премиального класса может занять 1,5-2 года.

«Конечно, есть случаи и быстрой продажи — в рамках 4-6 месяцев, однако, стоит отметить практику разницы между asking price и ценой сделки, которая может достигать 40%», — говорит Марина Гуревич.

Как отметил Иван Кудояр, практически все продавцы готовы сейчас торговаться. Конечно же, все индивидуально, но, если повезет, можно добиться скидки от 10 до 40% от начальной цены.

Но спрос не растет даже на фоне общего снижения цен на жилую недвижимость. Так, под данным NAI Ukraine годовое удешевление жилья достигло 12-13% для Киева и 6% для области. Наиболее дорогими по-прежнему остаются Шевченковский, Печерский и Оболонский районы.

Намного меньше стали покупать квартир и под сдачу в аренду.

«Таких сделок около 10% от общего количества. Арендой стало невыгодно заниматься из-за дорогой коммуналки и более строгого налогообложения. И такая ситуация не только в столице, но и по другим регионам, просто в туристических городах дела обстоят не настолько плохо, как в других», — отметил в беседе с UBR.ua аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.

Застройщики срывают сроки

Как рассказали нам риелторы, больше всего в этом году будет дешеветь вторичный рынок.

«Трех-четырех комнатные «панельки» и старые дома (хрущевки) — еще минус 5-10%, квартиры в удаленных районах — тоже минус 5-10%. А вот ходовые «однушки» и «двушки», а также новострои будут только дорожать», — рассказал UBR.ua соучредитель АН «Бюро недвижимости» Александр Бортник.

При этом покупатели жилья все чаще рискуют столкнуться с недобросовестными застройщиками. Из-за нехватки финансирования и неоднородного спроса многие компании уже неоднократно переносили сроки сдачи домов.

По словам Костецкого, если раньше строители позволяли себе затягивать строки до года, то сейчас и опозданием в 2-4 года уже никого не удивишь.

«Банки не финансируют строительство, покупателей не хватает. Многие застройщики сейчас начинают работы сразу на нескольких участках и перекидывают строителей на те, где лучше покупаются квартиры. А продавать жилье начинают еще на уровне котлована. Украинцам вкладываться в квартиры становится все более рискованно: неизвестно, какой объект достроится, какой заморозится. А при неблагоприятных факторах, как, например, рост курса доллара, многие застройщики могут пострадать», — подметил в разговоре с UBR.ua Сергей Костецкий.

Впрочем, судя по всему, масштабная катастрофа на столичном рынке недвижимости, которую эксперты прочили еще осенью минувшего года (ожидалось, что в Киеве одновременно объявится несколько строительных пирамид из-за чего без денег и жилья останутся тысячи граждан), если и не окончательно отменяется, то, по меньше мере. откладывается на неопределенное время.

Материал взят:  http://ubr.ua

В связи с ростом минимальных зарплат значительно вырастет и налог на недвижимость.

Если в прошлом году за лишний квадратный метр украинцам приходилось платить 3%, то в этом году налог снизили до 1,5%. Однако, в начале 2018 года, это снижение процентной ставки будет незаметно, поскольку, в связи с ростом минимальных зарплат – тариф поползет вверх.

Закон определяет лишь максимальную ставку налога, а уже местные власти решают, какую ставку в диапазоне от 0% до 1,5% назначить, — передает Сегодня.

В этом году украинцам придется платить налог за 2016-й год, поэтому увеличение налога будет не так заметно – ведь «минималка» будет учитываться также за прошлый год. Состоянием на 2016 год минимальная зарплата в Украине составляла 1378 грн, ставка налога в столице – 1%, а налог нужно было платить за квартиру площадью более 60 кв.м. При таких условиях, если семья жила в квартире на 100 кв.м, то ей придется заплатить в этом году 551,2 грн. налога.

В 2018 году за такую же квартиру в центре Киева в связи с ростом минимальной зарплаты придется заплатить 1280 грн.

Если же речь идет о квартире более 300 кв.м или частном доме площадью более 500 кв.м, то за такое жилье придется заплатить еще по 25 тыс. гривен налога на роскошь.

Материал взят:  http://3m2.kiev.ua

При покупке квартиры в строящемся доме, сразу приобрести право собственности на нее невозможно. Покупателю необходимо заключить договор с застройщиком, по которому, инвестировав средства на этапе строительства, он получит право собственности на выбранную квартиру после введение дома в эксплуатацию.

Схем инвестирования существует несколько. Две из них – участие в фонде финансирования строительства и покупка беспроцентных целевых облигаций – предусмотрены законом об инвестиционной деятельности. Еще несколько в законе не указаны, тем не менее, активно используются. 3м2 разобрался в особенностях каждой из схем инвестирования, изучил их преимущества и главные риски для покупателя.

Фонд финансирования строительства

Фонд финансирования строительства (ФФС) аккумулирует денежные средства физических и юридических лиц с целью финансирования строительства, для последующей передачи недвижимости в собственность этим лицам. При такой схеме покупатель (доверитель) передает имущество в доверительную собственность в ФФС, который использует его для финансирования строительства. Фонд заключает с застройщиком договор, по которому последний обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность доверителя.

У фонда должен быть управитель. Им становятся банк или финансовая компания, у которых есть лицензия на осуществление деятельности для привлечения средств по финансированию строительства и операций с недвижимостью. Счет фонда открывается в управляющем банке, либо, если управитель финансовая компания, в любом банке, который она выбирает.

Преимущества:
— за инвестором (доверителем) закрепляется конкретный объект инвестирования. Юристы обращают внимание, что его характеристики должны быть подробно прописаны в договоре (адрес, площадь, количество комнат, этаж и пр.);
— управитель контролирует целевое использование средств застройщиком, следит за выполнением графика строительных работ;
— контроль над управителем: если им является банк, работу ФФС контролирует НБУ, если финансовая компания – Национальная комиссия по регулированию рынка финансовых услуг.

Риски:
— невозможность вернуть средства в случае банкротства застройщика или предъявить ему претензии, если затягиваются сроки строительства. Причина в том, что между инвестором и застройщиком нет договорных взаимоотношений. В договорах об участии в фонде финансирования строительства, как правило, предусмотрены положения согласно которым, только фонд может представлять интересы инвестора;
—  в большинстве случаев застройщик и управитель ФФС связаны между собой, и вместо того, чтобы выступать гарантом прав инвесторов и осуществлять контроль над деятельностью застройщика, управитель отстаивает интересы застройщика.

Беспроцентные целевые облигации

Еще один из оговоренных законом об инвестиционной деятельности способов приобретения квартиры в новостройке. Облигации выпускает эмитент (компания-застройщик), обеспечением выступает жилплощадь в новом доме. Это могут быть как квадратные метры, так и целая квартира. Так как стоимость квартир в доме может отличаться в зависимости от этажности, особенностей планировки и пр., облигации выпускаются сериями, отличающимися по цене. Чтобы покупатель мог претендовать не на условные метры, а на конкретную квартиру, он дополнительно подписывает с застройщиком договор резервирования, где прописываются все характеристики приобретаемой жилплощади (адрес, этаж, расположение и пр.) На вырученные от продажи облигаций средства возводится жилье. Облигации приобретаются не непосредственно у застройщика – у него нет на это прав – а у торговцев ценными бумагами, дилеров либо брокеров. После завершения строительства дома облигации можно погасить – обменять на объект инвестирования (квартиру).

Преимущества:
— при нехватке средств на покупку облигаций на всю квартиру, можно постепенно докупать ценные бумаги, сформировав необходимый пакет за несколько покупок;
— облигации могут быть использованы в качестве самостоятельного актива, к примеру, под залог ценных бумаг можно взять кредит.

Риски:
— целевые облигации, как правило, имеют определенный срок обращения – он совпадает со сроками строительства дома – по окончанию которого застройщик обязан предоставить жилплощадь. Если облигации не предъявлены вовремя, право на их погашение может быть утрачено;
— такой способ инвестирования проигрышный, в случае, если застройщик разорится. Размер ответственности перед покупателями будет ограничен лишь его уставным фондом, которого может не хватить, чтобы покрыть все убытки. А торговцы ценными бумагами – лишь посредники и вовсе не несут ответственности за невыполнение обязательств перед инвесторами.

Договор купли-продажи имущественных прав

Купить недостроенную квартиру можно, заключив договор купли-продажи имущественных прав. При таком способе сначала  заключается предварительный договор, стороны которого обязуются в будущем, в  определенный срок заключить основной договор  на условиях, установленных предварительным договором. При желании договор можно нотариально заверить, правда, придется оплатить 1% от суммы договора. В случае выполнения инвестором взятых на себя обязательств, заказчик должен передать ему имущественные права на объект инвестирования – это возможно после сдачи дома в эксплуатацию: застройщик получает правоустанавливающие документы на квартиры и, согласно прописанным в предварительном договоре пунктам, заключает с инвестором традиционную нотариальную сделку купли-продажи квартиры.

Преимущества:
— схема проста и понятна. Так как стороны взаимодействуют без посредников, теоретически квартира, приобретенная таким способом, должна стоить дешевле, чем покупка через ФФС или облигации;

Риски:
— возможны двойные перепродажи одной и той же квартиры;
— сроки завершения строительства и сдача объекта в эксплуатацию могут затягиваться;
— нет даже номинального контроля над застройщиком, поэтому отследить нецелевое использование средств невозможно;
— имущественные права на квартиру нигде не регистрируется.

Форвардные контракты

Форвардные контракты – один из видов деривативов. Дериватив — стандартный документ, удостоверяющий право и/или обязательство купить или продать на определенных условиях, в будущем ценные бумаги, средства, материальные или нематериальные активы. Применительно к объектам недвижимости, форвардный контракт – договор, по которому застройщик обязуется передать право собственности на недвижимость (квартиру) инвестору – покупателю новостройки, а покупатель обязуется выплатить сумму, прописанную в контракте, чтобы получить это право.

В форвардном контракте фиксируют такие условия сделки как: сумма, которую покупатель должен оплатить продавцу (застройщику), сроки оплаты, курс валюты, срок исполнения договора (завершение строительства, ввод объекта в эксплуатацию и пр.), технические характеристики приобретаемой квартиры. Отказаться от выполнения своих обязательств стороны форвардного контракта (застройщик или покупатель) имеют право исключительно при согласии другой стороны или в случаях, определенных законодательством Украины.

Форвардные контракты регистрируются на Украинской межбанковской валютной бирже. Биржа обеспечивает контроль над соглашениями, ведет учет прав собственности на форвардные контракты.

Продажа проходит в два этапа. Вначале стороны заключают между собой договор купли-продажи имущественных прав, покупатель при этом оплачивает определенную часть стоимости квартиры. Затем регистрируется форвардный контракт на товарной бирже, где указывается оставшаяся часть суммы, которую необходимо внести, чтобы получить право собственности.

Преимущества:
— отсутствие риска двойных продаж. Инвестор обеспечивается исключительным преимущественным правом на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав. Заключить несколько договоров с разными лицами на один и тот же объект строительства застройщик не может;
— для форвардных контрактов не требуется нотариальное удостоверение сделок, а это экономия расходов в сумме 1% от стоимости сделки.

Риски:
— 100% гарантий, что контракт будет выполнен, такая схема не дает. Та же биржа не гарантирует, что дом достроят. А все претензии относительно невыполнения или ненадлежащего выполнения форвардного контракта могут предъявляться исключительно застройщику.

Участие в жилищно-строительном кооперативе

Жилищно-строительный кооператив – добровольное объединение юридических или физических лиц с целью финансирования строительства. ЖСК некоммерческая организация. Каждый член кооператива вносит паевой взнос, соответствующий цене приобретенной квартиры. Чтобы получить свою квартиру, каждый инвестор-пайщик должен подписать со строительным фондом договор мены: поменять паевой взнос на недвижимость. Членство в кооперативе бывает полноправным и ассоциированным. При последнем участник кооператива не участвует в принятии важных решений, касающихся управления имуществом.

Преимущества:
— отсутствие посредников и дополнительных расходов при заключении сделки.

Риски:
— отсутствие органа контроля и невозможность проследить за соблюдением сроков строительства, целевым использованием средств;
— возможны двойные продажи: учет пайщиков и квартир кооператив ведет самостоятельно, поэтому инвестор не защищен от появления других претендентов на приобретенный объект инвестирования. Количество членов кооператива должно соответствовать количеству квартир, если участников больше, значит одна квартира, продавалась разным пайщикам по несколько раз;
— отказаться от своего пая инвестор может, только продав его третьим лицам. Кооператив на стадии строительства дома его выкупать не будет.

Ни одна из работающих на рынке первичной недвижимости схем не дает 100% гарантии, что инвестирование пройдет гладко, квартира будет получена без непредвиденных неприятных сюрпризов, и инвестор станет собственником жилья. Независимо от того, какая схема покупки выбрана, хеппи-энд возможен только на объектах застройщиков с незапятнанной репутацией, располагающих всем пакетом необходимой разрешительной документации.

Материал взят:  http://3m2.kiev.ua

В столице активизировались группы мошенников в сфере недвижимости. Черные риелторы при помощи поддельных документов продают квартиры и земельные участки не только умерших одиноких киевлян, но и тех, кто находится на заработках за границей. В преступных схемах принимают участие хакеры, серые нотариусы и чиновники. Эксперты говорят: соучастники аферистов могут быть везде — в госучреждениях, полиции, среди медиков и даже в соцсетях.

ПОДДЕЛЫВАЛИ ПЕЧАТИ

Прокуратура Киева вместе с полицией задержала группу мошенников из троих человек, которые занимались незаконным присвоением и перепродажей квартир. Так, аферисты завладели 50 объектами недвижимости, в числе которых шесть квартир и земельные участки. Банда действовала с 2014 года. Об этом рассказала спикер столичной прокуратуры Надежда Максимец, передает СтройОбзор со ссылкой на «Вести».

По ее словам, мошенники выслеживали квартиры умерших хозяев без родственников либо же собственников, которые находились за границей, после чего подделывали документы на жилье, а через своих людей в соответствующих организациях получали необходимые печати и подписи. Квартиры мошенники оформляли на подставных лиц и продавали ничего не подозревающим людям. У задержанных изъяли поддельные паспорта, флешки с базами данных недвижимости и собственников квартир, сим-карты мобильных телефонов, нотариальные бланки.

«Возбуждено уголовное производство по ст. 190 УК Украины. Злоумышленникам грозит до 12 лет тюрьмы с конфискацией имущества. Также проверяем всех причастных к преступной группировке», — сказала Надежда Максимец.

РАБОТАЮТ МАСШТАБНО

Аналитик по недвижимости Киева Сергей Костецкий рассказывает, что, как правило, такие группировки мошенников работают масштабно.

«Афера непростая, к ее реализации подключается немало людей. В первую очередь «разведка» — люди, которые ищут собственников квартир; потом «технари» — хакеры, взламывающие Госреестр для кражи документа на право собственности; нотариусы, которые переоформляют документы на новых «хозяев», и, конечно же, сотрудники госучреждений. Поэтому жуликам нет смысла тратить время и ресурсы на один объект. Они собирают информацию сразу о нескольких жертвах и работают массово», — говорит он.

Адвокат Иван Либерман подчеркнул: преступники действуют в несколько этапов.

«Сначала получают информацию об объекте. Информатором может быть кто угодно. В первую очередь — начальники ЖЭКов, управдомы, главы ОСМД и даже консьержи в парадных. Они знают все о своих жильцах. Сотрудники похоронных бюро, советов ветеранов, участковые и врачи — также владеют информацией об умерших либо временно непроживающих дома.

Кроме того, часто нужную информацию можно получить из соцсетей или даже от родственников потерпевших, которые имеют свой интерес в незаконной продаже жилья», — рассказывает он.

По словам юриста, после того как объект аферы выбран, задача мошенников — проникнуть в квартиру и получить доступ к документам хозяина: «Для это не нужно взламывать двери. Жулики представляются работниками соцслужб и под выдуманным поводом заходят в квартиры, смотрят документы и незаметно фотографируют».

Дальше злоумышленники распечатывают высококачественные копии документов и при помощи своих нотариусов несколько раз переоформляют собственность на подставных лиц с поддельными паспортами. В то же время юрист утверждает: доказать преступный умысел в действиях серого нотариуса практически невозможно.

«Во-первых, есть тайна нотариальной деятельности, в связи с чем нотариуса нельзя привлечь к делу как свидетеля. Это запрещено законом. А если попытаться привлечь как подозреваемого, нотариус может сказать, что, когда ставил печать на документе, был уверен, что он настоящий», — объясняет Иван Либерман. К тому же юристы говорят: сегодня в Киеве работают много нотариусов из Донецкой и Луганской областей — они привезли оттуда массу официальных нотариальных бланков, которые, хоть и пронумерованы, но их учет никто не ведет, чем и пользуются преступники.

МОШЕННИКИ ИСПОЛЬЗУЮТ ХАКЕРОВ

Сегодня мошенники вышли на новый технологический уровень. Все чаще они используют услуги хакеров.

«Несмотря на 10 уровней электронной защиты Единого госреестра, взломать его и получить документ на квартиру не составляет труда профессиональному хакеру. В новой системе огромный недостаток — отсутствие сигнализирования о несанкционированном проникновении, чем опять же пользуются жулики», — говорит Иван Либерман.

По его мнению, старая система получения документов на недвижимость, при которой приходилось обходить десятки кабинетов и собирать множество подписей, была более безопасной, чем новый инновационный Единый реестр: «Получается, что раньше бюрократия защищала нас лучше, чем сегодня демократия».

Материал взят: http://stroyobzor.ua

Кризис последних трех лет и девальвация гривны существенно изменили рынок недвижимости. Покупателей становится все меньше, а их требования к приобретаемому жилью растут. Это заставляет девелоперов пересмотреть привычные подходы к выбору строительных материалов и технологий, делать ставку на те из них, которые позволят предоставить клиенту желаемое качество, не повышая чрезмерно цену. Кто выбирает стройматериалы?

Один из ключевых вопросов для девелоперской компании – отдать выбор стройматериалов на откуп подрядчику или заниматься им самостоятельно. Второй вариант обычно выбирают группы компаний полного цикла, которые обладают достаточным ресурсом – большой командой, собственными производственными мощностями и хорошими логистическими возможностями. Ярким примером, когда поставки всех материалов замыкает на себя заказчик, является группа компаний Royal House. По словам Русланы Грабко, директора по продажам и маркетингу компании, подрядчики могут заниматься поставками только совсем уж вспомогательных материалов, например, обязательных средств защиты для рабочих.

Нередко девелоперы разграничивают поставки ключевых материалов, технические характеристики которых заложены в проектной части, и менее значимых. Первые они приобретают самостоятельно, вторые – доверяют подрядчикам. «Наша компания закупает непосредственно те материалы, которые влияют на несущую способность здания, – говорит Галина Мартыненко, менеджер по связям с общественностью компании UDP. – Прочие стройматериалы компания может закупать и через субподрядчиков, но после полного согласования и контроля профильным отделом, а также мониторинга рыночных цен».

Часто главную роль в том, кто будет заниматься поставками, играет финансовый фактор. «Самостоятельно закупать стройматериалы для нас имеет значение в тех случаях, если мы можем получить большую скидку, чем подрядчик, и снизить таким образом себестоимость строительства, говорит заместитель коммерческого директора компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская, — Если цена, которую предлагает генподрядчик, оптимальна, то закупка может быть совершена им».

Импортные или отечественные?

Главными требованиями к строительным материалам является соответствие техническим характеристикам проекта и действующим строительным нормам, а также оптимальное соотношение цена-качество. Чтобы на фоне девальвации и снижения покупательской способности удержать спрос, застройщикам приходится искать украинские аналоги импортных материалов. Сегодня строительные компании, работающие в сегменте эконом и комфорт, 80-90% материалов закупают у отечественных поставщиков. Чем выше класс, тем больше импортная составляющая, что, в свою очередь, влияет на конечную цену. «Опыт наших проектов премиум-класса свидетельствует о том, что соотношение импортных материалов и отечественных может достигать 60:40», – говорит Галина Мартыненко.

Эксперты уверяют, что качество украинской продукции очень выросло, и по большинству позиций она не уступает зарубежной. При этом с украинскими производителями работать зачастую проще и быстрее, чем с поставщиками импортной продукции. «В строительной части и отделке мы используем исключительно отечественную продукцию и стараемся выбирать лидеров рынка, надежных и проверенных поставщиков, говорит основатель TARYAN Group Артур Мхитарян. Бетон берем у ЖБК им. Ковальской, керамические блоки и кирпичи – у «Слобожанской керамики», арматуру – у «Метинвест-СМЦ» и «Парк Плюс», кабельно-проводниковую продукцию – у компании «Карат». Тем не менее, некоторые ниши еще остаются открытыми для украинского производителя, считает Артур Мхитарян. Например, окна, сантехнические трубы, лифты, внутренние инженерные сети. Тут полностью отказываться от импорта пока рано.

Новые тенденции в подборе материалов

Сегодня и покупатель, и застройщик делают ставку на энергоэффективность и экологичность. При строительстве новых домов предусматривается установка счетчиков холодной и горячей воды, учета тепла, многозонных счетчиков электроэнергии, что дает возможность сократить расходы благодаря рациональному потреблению. Также применяются современные технологии автономного отопления, устанавливаются окна с энергосберегающим напылением и заполнением аргоном.

Наличие сертификатов экологичности больше не является «фишкой» отдельных застройщиков, а стало необходимой составляющей современного строительства. Это касается как строительных и отделочных материалов, технологий возведения домов, так и этажности, внешнего вида, общей концепции. Набирает популярность тренд «зеленой» сертификации не только коммерческих, но и жилых зданий.

Эксперты единодушны, что спрос на экологичность и энергоэффективность будет сохраняться многие годы. Это непременно должно повлечь соответственные изменения строительных норм. Например, в скором времени вступит с силу ГСН, регулирующая энергоэффективность зданий. Не исключено, что со временем экологические требования также будут закреплены законодательно.

Материал взят:  http://www.zagorodna.com

Предложение на рынке недвижимости растет быстрее, чем количество покупателей

Киевский рынок жилья выходит из кризиса. По данным консалтинговой компании City Development Solutions, в 2017 году девелоперы планируют ввести в эксплуатацию 33 000 квартир, тогда как в прошлом году — 23 000. Количество покупателей при этом существенно не увеличивается. Дисбаланс между спросом и предложением может привести к появлению недостроев и демпингу со стороны застройщиков.

Избыток предложения

Застройщики увеличивают количество проектов. По данным CDS, в декабре прошлого года квартиры продавались в 234 киевских новостройках, тогда как еще тремя месяцами ранее — в 215. Основная масса объектов (46%) сосредоточена в трех районах столицы: Голосеевском, Шевченковском и Соломенском. «Уже сейчас в некоторых районах в рамках одного жилого квартала приходится по три предложения на одного покупателя», — сообщила LIGA.net директор компании UTG Residence Олеся Скринник. Активизировалась достройка ранее не завершенных объектов, часть которых были переданы сторонним застройщикам, добавляет директор проектной группы Архиматика Александр Попов.

Покупатели оказались не готовы к такому огромному росту предложения. По данным ARPA Real Estate, в прошлом году на первичном рынке продано 4515 квартир, что на 9% больше 2015-го. «В этом году роста количества сделок не наблюдается», — констатирует вице-президент Ассоциации профессиональных управляющих недвижимостью Анатолий Топал.

Зачем застройщики увеличивают активность? «Ограничение на вывод капитала мотивировало некоторых бизнесменов вкладывать деньги в строительство жилых домов. Этот рынок сейчас один из наиболее перспективных», — говорит Попов. В 2015 году НБУ ввел запрет на вывод дивидендов, для физических лиц действовали ограничения на покупку валюты на межбанке.

Еще одна причина — стабилизация рынка жилой недвижимости и рост количества сделок.

Вынужденный демпинг

Резкий рост предложения негативно отразится на рынке первичной недвижимости. Киевским новостройкам приходится конкурировать с пригородом. «Столичный рынок бюджетного жилья в прошлом году столкнулся с демпингом, поскольку конкуренция со стороны объектов в городах-спутниках высока. Соответственно, застройщики не компенсировали ни рост стоимости строительно-монтажных работ, ни курсовые потери», — констатирует исполнительный директор Ukrainian Building Community Татьяна Шульга-Забельская. Попов называет демпинговыми цены на квартиры ниже 13 000-14 000 грн за квадратный метр.

Нехватка покупателей может привести к появлению недостроев. «Если у компании есть собственные финансовые ресурсы, то объект строительства достроят. В противном случае недострой обеспечен. Рынок очень насыщен предложением, и число новых игроков на рынке и предложений продолжит расти», — говорит Олеся Скринник. По оценкам представителей девелоперских компаний, количество недостроев может достигнуть 2% от общего количества объектов уже летом этого года. Сейчас их вдвое меньше.

Крупные компании уже в следующем году могут отказаться от строительства новых объектов до тех пор, пока квартиры в уже построенных домах не будут проданы. Учитывая существующий спрос и предложение, на это может уйти не менее пяти лет.

Материал взят:  http://biz.liga.net

В феврале средняя стоимость представленных к продаже 1-4-комнатных квартир отмечена на уровне 1277 долл. США/кв. м, относительно января средняя цена уменьшилась на 0,7%. В национальной валюте – уменьшилась на 2,2% до 34969 грн./кв.м. (±1,5%). Динамика средней цены предложения квартир на вторичном рынке жилья Киева

Относительно февраля 2016 года, средняя цена за 1 кв. м квартир снизилась в долларах на 12,7%, а в гривнах – на 12,2%, Индекс роста в долларах составил 0,87, в гривнах – 0,88.

Цены на дешевое/дорогое жилье
Относительно января средняя цена предложения 20% квартир низкого ценового сегмента уменьшилась – на 1% до 19878грн./кв.м, и в 20% квартир высшего ценового сегмента – на 2,5% до 61167 грн./кв.м. В долларовом эквиваленте цены на квартиры в «дешевом» сегменте увеличились – на 0,6% до 726 долл. США/кв. м, в «дорогом» уменьшились –на 1% до 2234 долл./кв. м. Индекс расслоения (соотношение цены «дорогого» жилья к «дешевому») составил 3,08.

С февраля 2016 года, ценовые показатели в «дорогом» сегменте жилья уменьшились на 12%, а в «дешевом» – на 10,6%. В долларовом эквиваленте цены на квартиры уменьшились в «дорогом» сегменте на 12,6%, в «дешевом» – на 11,1%.

За прошлый месяц в национальной валюте, зафиксировано уменьшение цен во всех районах – от 0,1% в Подольском, до 4,1% в Голосеевском. В долларовом эквиваленте средняя цена увеличилась в Подольском районе – на 1,4%, в остальных районах уменьшилась – от 0,1% до 2,6%.

Общая ситуация на вторичном рынке жилья

Количество представленных к продаже квартир в феврале увеличилось на 2,3% относительно января и составило 21352 квартиры. Объем предложения увеличился в общей площади на 2%, в долларовом выражении – на 1,3%.

Относительно февраля 2016 года количество квартир возросло на 14,4%. Индекс роста составил 1,14 Доля квартир, впервые выставленных на продажу, в отчетном месяце составила 16,6% от всего объема предложения.

Средняя цена предложения «новых» квартир в Киеве на 11,2% ниже средней цены января и составляет 31746 грн./кв. м. В долларовом эквиваленте – дешевле на 9,8%, 1159 долл. США/кв. м. Медианная цена квадратного метра cнизилась на 1%, и составила 1096 дол. США/кв.м.

Структура представленных к продаже квартир на вторичном рынке жилья

В структуре предложения жилой недвижимости преобладают квартиры, расположенные на Правом берегу – 49%. Квартиры, расположенные на Левом берегу составляют 32% от общего количества, в Центре Киева – 19%.
Рост количества квартир наблюдался на Левом берегу – на 3%, на Правом берегу – на 1,6% и в Центре Киева – на 3,1%. Анализ предложения с разделением по количеству комнат в целом по Киеву показывает, что в общем объеме однокомнатные квартиры занимают 30%, двухкомнатные и трехкомнатные – по 32% и 4-х комнатные – 6%. По отношению к предыдущему месяцу увеличилось количество однокомнатных квартир – на 6,5%, двухкомнатных – на 1,7%, трехкомнатных – на 0,1%. А количество четырехкомнатных уменьшилось – на 1,8%.
Наибольшее количество квартир предлагалось в Дарницком районе – 16%. В Голосеевском – 14%, в Печерском и Шевченковском – по 12%, в Днепровском – 10%, в Соломенском – 9% в Святошинском – 8%.
Наименьшая доля представленных к продаже квартир: в Оболонском – 7%, в Деснянском и в Подольском районах – по 6%. Уменьшение предложения наблюдалось в Днепровском (на 0,7%), Оболонском (на 0,3%), Подольском (на 5,1%) и Соломенском (на 4%) районах. Увеличение – в Голосеевском на 10,1%, Дарницком – на 6,4%. В остальных районах увеличение числа квартир составило от 0,5% до 3%.
В структуре предложения, по полным ценам за объект, преобладают квартиры в ценовой категории от 50 до 100 тыс. долл. США – 42%. До 50 тыс. долл. США – 29%. В ценовой категории от 100 до 150 тыс. долл. США – 14%, от 150 до 250 тыс. долл. США – 10% и от 250 тыс. долл. США – 5%.

Материал взят: http://www.zagorodna.com

Экспертов допускают, что в 2017 году стоимость квартир может достигнуть уровня 90-х годов, когда хорошую квартиру можно было купить за несколько десятков тысяч долларов.

Так, по словам аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого, в связи с нестабильной экономической ситуацией в стране, цены могут значительно упасть.

«Людям не интересны инвестиции в недвижимость, многие предпочитают покупать доллары и евро в ожидании очередного роста курсов валют. Поэтому вполне вероятно, что к концу года в столице можно будет приобрести неплохую однокомнатную квартиру за 15 тысяч долларов», – отметил он.

Похожего мнения придерживаются и другие специалисты.

В свою очередь вице-президент ВОО «Лига экспертов Украины» Андрей Гусельников ожидает, что в 2017 году цены опустятся еще на 5 процентов по сравнению с 2016 годом.

«На первом месте по снижению стоимости жилья – Одесса, там за прошлый год недвижимость на вторичном рынке подешевела на 18 процентов, до 787 долларов за квадратный метр. На втором месте – Днепр: отмечается падение цены на 17 процентов, до 570 долларов за «квадрат». Третье место занимает Харьков, где снижение составило приблизительно 17 процентов, до 592 долларов. На четвертом – Львов: средняя стоимость квадратного метра упала до 860 долларов. В Киеве недвижимость подешевела на 11 процентов, до 1 тысячи 100 долларов за «квадрат», – пояснил он.

Эксперт отметил, что за последние три года в Украине существенно выросло количество нового жилья.

«Если в предкризисном 2008 году в стране было введено в эксплуатацию 94 тысячи квартир, то в 2015-м этот показатель составил 120 тысяч.За 2016 год еще нет данных, но я думаю, что динамика будет положительной. В Киеве такая же картина. В 2008 году в столице было введено в эксплуатацию 15 тысяч 300 квартир, а в 2015-м достигнут рекорд – 19 тысяч 100 квартир», – заключил Гусельников.

В 2016 году рынок недвижимости Киева существенно активизировался. По количеству новых строек, прошлый год превысил показатели 2015 года минимум вдвое. Об этом сообщила директор проектной компании «АИММ-ГРУПП» Анна Искиэрдо.

«Увеличение новых проектов на рынке – результат того, что политическая и экономическая ситуация в стране более-менее стабилизировалась, отложенный спрос на квартиры стал платежеспособным. Поэтому, если в 2014 и 2015 году застройщики думали, как удержаться на плаву, то сегодня многие без существенных рисков начинают новые проекты», – говорит архитектор. Она утверждает, что сегодня люди готовы инвестировать деньги в недвижимость, поскольку она остается наиболее надежным способом сохранения накоплений. Наибольший спрос – на квартиры эконом- и комфорт-класса.

«Конкуренция на рынке растет, и большинство застройщиков пытается повысить качество своих объектов. Заявок на проектирование комфортного, удобного, функционального жилья стает все больше», – отмечает Искиэрдо. По ее прогнозу столице предстоит обеспечить жильем еще около 7 млн. человек, которые приедут в Киев из других регионов в ближайшие 10 лет, поэтому, если в стране не будет серьезных потрясений, рынок недвижимости столицы ждет активное развитие.

Материал взят: http://www.accbud.ua

В 2016 году нотариусами Украины было удостоверено 258 738 договоров купли-продажи недвижимого имущества

Нотариусы Украины в 2016 г. заверили почти 258,7 тыс. договоров купли-продажи квартир и жилых домов, что почти на 20% превысило показатели 2015 г. Об этом сообщает УНИАН, ссылаясь на данные, полученные в Министерстве юстиции Украины.

При этом в Киеве объем сделок купли-продажи жилья в прошлом году также вырос на 20% по сравнению с 2015 г. — до 36,690 тыс. сделок.

«Согласно Отчету государственных и частных нотариусов: в 2016 году нотариусами Украины было удостоверено 258 738 договоров купли-продажи недвижимого имущества, нотариусами города Киева удостоверено 36 690 договоров, а нотариусами Киевской области удостоверено 20 182 таких договоров», — говорится в сообщении.

В сообщении также указывается, что в 2015 г. нотариусами Украины было удостоверено 215 697 договоров купли-продажи недвижимого имущества, нотариусами города Киева — 29 288 договоров, а нотариусами Киевской области удостоверено 16 078 таких договоров.

Напомним, ранее сообщалось, что по итогам 2016 г. объемы строительства жилых домов в Украине выросли на 13% по сравнению с 2015 г.

Материал взят: http://biz.liga.net