Насколько велико стремление иностранных компаний вкладываться в украинские «квадратные метры» и какие тренды оно формирует
На фоне экономического кризиса, который наблюдаем в Украине, и существенного уменьшения денежной массы в стране растет внешний инвестиционный интерес к отечественному рынку недвижимости. Иностранцы видят потенциал рынка, который обвалился, и приступают к детальному изучению предложения, ценовых показателей и характеристик всех сегментов. И такая активность вполне обоснована, считает эксперт Forbes Олег Перегинец.
Миграция внутри страны, ослабление гривни и дальнейшая недоверие населения к национальной валюте поддерживают спрос на жилье, несмотря на кризис. За счет снижения гривны состоялся массовый отток депозитов из банков, начале 2015 года привел к существенному оживлению в эконом-сегменте: сбережения, которые долгие годы накапливались на «квартиру лучшую», пришлось вложить в «квартиру как можно быстрее». Премиальный сегмент ждал и, после определенной стабилизации политической ситуации в стране, последние два месяца начинает все быстрее прощупывать почву рынке.
В то же время в Киеве мы наблюдаем дефицит качественных объектов, удовлетворяющих спрос потребителя, который, среди множества предложений, согласен платить прежде всего за качество. На первый план выходит характеристика уникальности. Растет планка запросов клиента, которая дает предпосылки для создания нового конкурентного продукта. Покупателя больше не интересуют однотипные безликие коробки, маленькие окна-соты. Все большее внимание обращают на архитектуру, рациональность планировок — и с этого формируется спрос.
Существенно возрастает конкуренция. Только на 2015-2016 годы в Киеве запланировано более 100 строек, многие из которых уже стартовала. Причем застраивать целыми кварталами. Такие темпы значительно ударят по формированию цены, спроса-предложения и выведут конкуренцию на новый уровень. Эта же ситуация приводит к тому, что украинские застройщики «старой закалки», которые не хотят или не успели изменить стандарты, сворачивают много своих проектов.
И в это время на рынок заходят иностранные застройщики.
Почему сейчас?
Из-за ситуации, которая сложилась в стране, стоимостные показатели недвижимости и земли сегодня достигли своего минимума, а выбор предложений достаточно разнообразен. Есть значительный разрыв между экспозицией и ценами реальных сделок. Инвесторы начинают чувствовать, а аналитики — предоставлять отчеты о том, что дно рынка достигнуто, дальше на снижение цен не стоит ждать, впереди будет период стагнации в течение 2-3 лет, после которой начнется плавный подъем сектора. Именно в этот период кто-то еще надеется на снижение цен и выжидает, кому-то — очень нужны деньги. В этот момент повезет решительным, которые «ответят на звонок» с выгодной для обеих сторон предложением.
Аналитические расчеты показывают, что при отсутствии форс-мажоров, вхождение в проект сегодня и вывода нового продукта на рынок через 1,5-2 года будет выгодным в аспекте получения максимальной прибыли в перспективе ближайших пяти лет.
Кто все эти люди?
Перестановка политических сил в стране сначала обнадежила зарубежных игроков.
Уже реализовали свои проекты в Киеве американская и английская компании в сегменте Premium (ЖК Skyline и клубный дом PecherskHills). Сегодня поступают заявки от представителей инвесторов из Турции, США, Азербайджана, Литвы. Минимальный объем инвестиций представителей этих стран составляет не менее $ 5 млн.
В то же время у представителей Запада начали проявлять интерес к стране именно после революции и в контексте изменения политического вектора, то, скажем, турецкие инвесторы открыто заявляют, что пришли в ослабленную страну, обвалившийся рынок. Впрочем, все они верят в значительный рост экономики Украины в период до пяти лет. Поэтому если Запад — это в основном премиальная и, с принятием рисков, коммерческая недвижимость, то Восток — эконом / комфорт сегмент с быстрыми темпами строительства и продаж и сравнительно быстрым выходом с рынка.
Конечно, есть и исключения. Часто это инвестиции физлиц, которые ранее не были задействованы в строительном бизнесе. Поэтому их стратегия — купить маленький участок и построить небольшой клубный дом премиального качества в престижном районе столицы. В любом случае четко просматривается отказ всех участников рынка от формата «бизнес», что обусловлено размытыми характеристиками или даже отсутствием в стране среднего класса как такового.
Как упомянуто выше, приоритет отдают краткосрочным инвестициям. Цель — выход на рынок в момент наибольшего спада, покупка земли по минимальным ценам, строительство в период застоя, реализация на этапе восстановления спроса — и выход с рынка на пике. Самый подходящий формат — это жилье эконом- и комфорт-класса. Период реализации девелоперского проекта в этом сегменте составляет в среднем 2,5 года с доходностью 30-40% годовых на вложенные инвестиции.
Если говорить о Киеве, то главным критерием при выборе участков является стоимость и объем. Поэтому рассматривают не только участки в центре города, но и бывшие фабрики, предприятия, заводы, промышленные зоны, расположенные в спальных районах. Не пугает рутина с зачисткой земли и переоформлением под необходимо назначение. Приоритетную роль играет цена. При этом предпочтение отдают Правом берегу.
Главный принцип работы в Украине для иностранных инвесторов — ни партнерства с местными бизнесменами, ни долевого участия, никаких совместных инвестиций. Такая категоричность — следствие репутации, которую имеют много местных игроков рынка. Соответственно, рассматривают предложения только о покупке участков в собственность. Между тем 80% рынка земли работает по схеме, когда стоимость земли возвращается готовыми квадратными метрами.
Что может предложить Киев?
С предложением на украинском рынке все неоднозначно. С одной стороны, мы имеем ряд «горячих» площадок, которые собственники готовы продать здесь и сейчас. С другой — стоимость многих из них явно завышена, часть предложенных лотов имеет ряд проблем с историей собственности. Это является одной из основных причин «долгоиграющих» сделок на рынке в целом. Впрочем, владельцы готовы к торгу, понимая, что сегодня рынок дает больше возможностей для владельцев «кэша».
Наибольшим спросом сегодня пользуются участки в центре города под строительство элитного жилья, в престижных районах города, например Печерск, исторический центр, Подол, где стоимость одной сотки составляет около $ 50 000. И эта цифра несколько колеблется в зависимости от размера участка.
В свою очередь, ситуация в спальных районах отличается. Стоимость земли напрямую зависит прежде всего от потенциала участка, то есть от объемов жилых площадей, на ней можно свести. Большие участки, пригодные под квартальную застройку, предлагают в ценовом диапазоне $ 10-15 тыс. За сотку. Участки, предназначенные под точечное строительство, площадью до 0,3 га — $ 20-25 тыс.
В общем Киеву есть что предложить инвесторам, вопрос только в финансовых возможностях потенциального покупателя и выборе сегмента и локации.
Стоит понимать, что эта тенденция не получила масштабного размаха, но есть все предпосылки к кардинальным изменениям в расстановке сил на рынке недвижимости Украины. Именно зарубежные игроки формируют сегодня спрос в сегменте купли-продажи земли. Мы предполагаем, что такой ход событий благоприятно скажется на формировании высококлассной недвижимости Украины и Киева во всех сегментах.
Материал взят: http://forbes.net.ua
