При покупке квартиры в строящемся доме, сразу приобрести право собственности на нее невозможно. Покупателю необходимо заключить договор с застройщиком, по которому, инвестировав средства на этапе строительства, он получит право собственности на выбранную квартиру после введение дома в эксплуатацию.
Схем инвестирования существует несколько. Две из них – участие в фонде финансирования строительства и покупка беспроцентных целевых облигаций – предусмотрены законом об инвестиционной деятельности. Еще несколько в законе не указаны, тем не менее, активно используются. 3м2 разобрался в особенностях каждой из схем инвестирования, изучил их преимущества и главные риски для покупателя.
Фонд финансирования строительства
Фонд финансирования строительства (ФФС) аккумулирует денежные средства физических и юридических лиц с целью финансирования строительства, для последующей передачи недвижимости в собственность этим лицам. При такой схеме покупатель (доверитель) передает имущество в доверительную собственность в ФФС, который использует его для финансирования строительства. Фонд заключает с застройщиком договор, по которому последний обязуется построить объект недвижимости и передать его в собственность доверителя.
У фонда должен быть управитель. Им становятся банк или финансовая компания, у которых есть лицензия на осуществление деятельности для привлечения средств по финансированию строительства и операций с недвижимостью. Счет фонда открывается в управляющем банке, либо, если управитель финансовая компания, в любом банке, который она выбирает.
Преимущества:
— за инвестором (доверителем) закрепляется конкретный объект инвестирования. Юристы обращают внимание, что его характеристики должны быть подробно прописаны в договоре (адрес, площадь, количество комнат, этаж и пр.);
— управитель контролирует целевое использование средств застройщиком, следит за выполнением графика строительных работ;
— контроль над управителем: если им является банк, работу ФФС контролирует НБУ, если финансовая компания – Национальная комиссия по регулированию рынка финансовых услуг.
Риски:
— невозможность вернуть средства в случае банкротства застройщика или предъявить ему претензии, если затягиваются сроки строительства. Причина в том, что между инвестором и застройщиком нет договорных взаимоотношений. В договорах об участии в фонде финансирования строительства, как правило, предусмотрены положения согласно которым, только фонд может представлять интересы инвестора;
— в большинстве случаев застройщик и управитель ФФС связаны между собой, и вместо того, чтобы выступать гарантом прав инвесторов и осуществлять контроль над деятельностью застройщика, управитель отстаивает интересы застройщика.
Беспроцентные целевые облигации
Еще один из оговоренных законом об инвестиционной деятельности способов приобретения квартиры в новостройке. Облигации выпускает эмитент (компания-застройщик), обеспечением выступает жилплощадь в новом доме. Это могут быть как квадратные метры, так и целая квартира. Так как стоимость квартир в доме может отличаться в зависимости от этажности, особенностей планировки и пр., облигации выпускаются сериями, отличающимися по цене. Чтобы покупатель мог претендовать не на условные метры, а на конкретную квартиру, он дополнительно подписывает с застройщиком договор резервирования, где прописываются все характеристики приобретаемой жилплощади (адрес, этаж, расположение и пр.) На вырученные от продажи облигаций средства возводится жилье. Облигации приобретаются не непосредственно у застройщика – у него нет на это прав – а у торговцев ценными бумагами, дилеров либо брокеров. После завершения строительства дома облигации можно погасить – обменять на объект инвестирования (квартиру).
Преимущества:
— при нехватке средств на покупку облигаций на всю квартиру, можно постепенно докупать ценные бумаги, сформировав необходимый пакет за несколько покупок;
— облигации могут быть использованы в качестве самостоятельного актива, к примеру, под залог ценных бумаг можно взять кредит.
Риски:
— целевые облигации, как правило, имеют определенный срок обращения – он совпадает со сроками строительства дома – по окончанию которого застройщик обязан предоставить жилплощадь. Если облигации не предъявлены вовремя, право на их погашение может быть утрачено;
— такой способ инвестирования проигрышный, в случае, если застройщик разорится. Размер ответственности перед покупателями будет ограничен лишь его уставным фондом, которого может не хватить, чтобы покрыть все убытки. А торговцы ценными бумагами – лишь посредники и вовсе не несут ответственности за невыполнение обязательств перед инвесторами.
Договор купли-продажи имущественных прав
Купить недостроенную квартиру можно, заключив договор купли-продажи имущественных прав. При таком способе сначала заключается предварительный договор, стороны которого обязуются в будущем, в определенный срок заключить основной договор на условиях, установленных предварительным договором. При желании договор можно нотариально заверить, правда, придется оплатить 1% от суммы договора. В случае выполнения инвестором взятых на себя обязательств, заказчик должен передать ему имущественные права на объект инвестирования – это возможно после сдачи дома в эксплуатацию: застройщик получает правоустанавливающие документы на квартиры и, согласно прописанным в предварительном договоре пунктам, заключает с инвестором традиционную нотариальную сделку купли-продажи квартиры.
Преимущества:
— схема проста и понятна. Так как стороны взаимодействуют без посредников, теоретически квартира, приобретенная таким способом, должна стоить дешевле, чем покупка через ФФС или облигации;
Риски:
— возможны двойные перепродажи одной и той же квартиры;
— сроки завершения строительства и сдача объекта в эксплуатацию могут затягиваться;
— нет даже номинального контроля над застройщиком, поэтому отследить нецелевое использование средств невозможно;
— имущественные права на квартиру нигде не регистрируется.
Форвардные контракты
Форвардные контракты – один из видов деривативов. Дериватив — стандартный документ, удостоверяющий право и/или обязательство купить или продать на определенных условиях, в будущем ценные бумаги, средства, материальные или нематериальные активы. Применительно к объектам недвижимости, форвардный контракт – договор, по которому застройщик обязуется передать право собственности на недвижимость (квартиру) инвестору – покупателю новостройки, а покупатель обязуется выплатить сумму, прописанную в контракте, чтобы получить это право.
В форвардном контракте фиксируют такие условия сделки как: сумма, которую покупатель должен оплатить продавцу (застройщику), сроки оплаты, курс валюты, срок исполнения договора (завершение строительства, ввод объекта в эксплуатацию и пр.), технические характеристики приобретаемой квартиры. Отказаться от выполнения своих обязательств стороны форвардного контракта (застройщик или покупатель) имеют право исключительно при согласии другой стороны или в случаях, определенных законодательством Украины.
Форвардные контракты регистрируются на Украинской межбанковской валютной бирже. Биржа обеспечивает контроль над соглашениями, ведет учет прав собственности на форвардные контракты.
Продажа проходит в два этапа. Вначале стороны заключают между собой договор купли-продажи имущественных прав, покупатель при этом оплачивает определенную часть стоимости квартиры. Затем регистрируется форвардный контракт на товарной бирже, где указывается оставшаяся часть суммы, которую необходимо внести, чтобы получить право собственности.
Преимущества:
— отсутствие риска двойных продаж. Инвестор обеспечивается исключительным преимущественным правом на приобретение квартиры по договору купли-продажи имущественных прав. Заключить несколько договоров с разными лицами на один и тот же объект строительства застройщик не может;
— для форвардных контрактов не требуется нотариальное удостоверение сделок, а это экономия расходов в сумме 1% от стоимости сделки.
Риски:
— 100% гарантий, что контракт будет выполнен, такая схема не дает. Та же биржа не гарантирует, что дом достроят. А все претензии относительно невыполнения или ненадлежащего выполнения форвардного контракта могут предъявляться исключительно застройщику.
Участие в жилищно-строительном кооперативе
Жилищно-строительный кооператив – добровольное объединение юридических или физических лиц с целью финансирования строительства. ЖСК некоммерческая организация. Каждый член кооператива вносит паевой взнос, соответствующий цене приобретенной квартиры. Чтобы получить свою квартиру, каждый инвестор-пайщик должен подписать со строительным фондом договор мены: поменять паевой взнос на недвижимость. Членство в кооперативе бывает полноправным и ассоциированным. При последнем участник кооператива не участвует в принятии важных решений, касающихся управления имуществом.
Преимущества:
— отсутствие посредников и дополнительных расходов при заключении сделки.
Риски:
— отсутствие органа контроля и невозможность проследить за соблюдением сроков строительства, целевым использованием средств;
— возможны двойные продажи: учет пайщиков и квартир кооператив ведет самостоятельно, поэтому инвестор не защищен от появления других претендентов на приобретенный объект инвестирования. Количество членов кооператива должно соответствовать количеству квартир, если участников больше, значит одна квартира, продавалась разным пайщикам по несколько раз;
— отказаться от своего пая инвестор может, только продав его третьим лицам. Кооператив на стадии строительства дома его выкупать не будет.
Ни одна из работающих на рынке первичной недвижимости схем не дает 100% гарантии, что инвестирование пройдет гладко, квартира будет получена без непредвиденных неприятных сюрпризов, и инвестор станет собственником жилья. Независимо от того, какая схема покупки выбрана, хеппи-энд возможен только на объектах застройщиков с незапятнанной репутацией, располагающих всем пакетом необходимой разрешительной документации.
Материал взят: http://3m2.kiev.ua
